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新地王频现谁受益房价会否水涨船高

发布时间:2019-08-16 19:33:56

  广州:6月10日,珠江新城一地块,楼面地价达15 24元/平方米●北京:5月21日,广渠门外10号地块,楼面地价超过1.5万元/平方米●杭州:4月29日,上城区南山路的一幅商办用地,楼面地价超过4.6万元/平方米●上海:4月29日,青浦区徐泾镇一地块5.6亿元卖出,溢价高达82%

  开发商头脑发热?搞旺市场政府最受益

  6月10日,一场土地拍卖注定要引起极大的关注。拍卖的地块是位于广州珠江新城的D8-C 住宅地块,是珠江新城最后一幅住宅用地。尚未开拍,这幅地的总价已达2.45亿元,折合楼面地价10882元/平方米。

  整场拍卖会短短18分20秒,共举拍50次,报价也从2.47亿元一路飙升至最终的 .45亿元,由广州城建集团竞得,折合楼面地价15 24元/平方米,溢价率达154%!

  出人意料又似乎在情理之中的天价顿时掀起舆论狂潮。一个普遍的观点是,1.5 万元/平方米的楼面地价在后市发展仍存在不确定因素的情况下,风险不可谓不小。但有一点可以明确,开发商频频举牌绝不可能是因为头脑发热,新“地王”的诞生,谁又是最大的受益者呢?

  城建高价拿地或为展示实力

  拍卖结束后,广州城建发布通报称,计划将该地块打造成为继珠江新城星汇云锦之后的又一超高端精品豪宅项目。因此业内人士预测,以1.5 万元/平方米的楼面地价估算,该地块将来打造的毫宅最终售价可能达到 万元/平方米。这个价格比目前星汇云锦2.2万元/平方米左右的的售价要高出一大截。在楼市后市发展尚有诸多不确定因素的情况下,这样的价格必然存在风险。

  不过,城建表示,公司对珠三角经济圈,尤其是广州市珠江新城的房地产市场未来发展前景充满信心,“作为珠江新城最后一块住宅用地,按其成交地价和建造成本测算,综合考虑未来中国经济及房地产市场发展趋势,该项目在区域内仍有一定利润空间。”

  城建对在该地块打造超高端豪宅并取得利润充满信心,确实也不是毫无道理。

  合富辉煌市场研究部的报告显示,近期广州高端住宅市场非常活跃。高端住宅市场份额在连续 个月保持10%左右后,5月更是跃升至18%,而成交均价17179元,比2月的均价上升了 284元/平方米,短短 个月升幅达2 .6%,明显高于整体市场5%的均价增幅。

  报告还指出,与同等级城市比较,广州目前高端住宅价格相对仍较合理。“广州高端住宅市场置业主体是本地的高端客户及在穗经商的投资客,多数为兼顾投资和自住的柔性需求,港澳台及境外买家保持一定的比例,但外来热钱投机炒房的现象比较少见。”因此从整体来看,未来广州高端住宅价格或将呈现升中企稳的走势。

  合富辉煌首席分析师黎文江还认为,城建高价买地一是能为城建旗下首个超高层高档住宅项目———星汇云锦做铺垫,支撑现在的售价。另一个方面,城建在珠江新城高价竞买地块也有可能是为了刺激其股票价格的上涨。

  此外,虽然楼面地价很高,但该地块总价只有 .45亿元,对于城建这样一个地产大鳄来说,数目并不大。而且城建在珠江新城还有其他未开发的项目,可以形成规模效应,拉低成本。广州市房地产行业协会秘书长许国碧指出,城建 .45亿拿下这么小的一块地,很可能是出于在目前的楼市环境下,展示自己的经济实力。

  市场信心巩固政府最受益

  尽管拍卖中,主持人多次提醒竞拍开发商“楼面地价已经比较高了,请注意投资风险”,但显然,城建心中早已打好算盘。而广州市政府国土资源部门多少也抓住了开发商的这种心理。知名地产营销专家谢逸枫就表示:“通过此次拍地,非常佩服广州市国土局和拍卖公司的运作能力,规模如此小的地块,竟然拍卖到如此高的价格。”实在是周瑜打黄盖,一个愿打一个愿挨。

  黎文江指出,选择在这样一个时机推出珠江新城的最后一幅住宅用地,并且底价就很高,看得出广州市国土局就是希望能拍出一个好价钱,以此来提振市场信心的。

  业内人士指出,广州市国土局推地的节奏也值得考究。在去年房地产低迷的时候,广州市鲜有推地,等到房地产小阳春确立,5月才试探性地推出一块海珠区中心地块。随着全国各地土地热卖的出现,6月拿出压箱底的珠江新城的最后一块住宅用地,成功巩固了市场信心。而在6月10日当天,广州市国土局更是大开土地闸门,一举推出位于白云区、番禺区的总建筑面积超过27万平方米的4幅住宅用地,将于7月16日拍卖。

  广州市国土局局长谢晓丹还表示,目前广州土地储备量充足,不需担心“无地供应”。今年广州商品住宅用地供应量在2平方公里左右,如果需要,还可以供应更多地。

  有专家分析,政府为了保持地方经济的发展速度和财政收入,往往会采取各种措施提升来土地市场的吸引力。去年土地市场很冷清,政府很着急。而广州2010年就要举办亚运会,什么地方都需要用钱,其中的一大块就来自土地出让。

  中原地产项目部总经理黄韬表示,“地王”的再次出现,表明市场回暖之后,开发商对后市的信心比较充足,像去年广州卖地时底价成交甚至频频流拍的情况将不会再出现。

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  近期有关国家统计局对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息,触动了很多人的敏感神经。调查范围和对象包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。

  目前房地产开发成本在国内几乎是个谜题,公众普遍认为房地产是暴利行业,房地产价格虚高得厉害,开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。然而很多开发商认为现在土地成本过高,房地产开发利润并不丰厚。万通地产董事局主席冯仑说,房地产开发商的平均资产收益率不到5%;北京华远房地产股份有限公司董事长任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有8%。

  采访了上海某热销大型楼盘的开发商,这个楼盘项目均价为每平方米18000元。“别看我们的报价高,其实赚得并不多。”开发商表示,该楼盘建安成本每平方米要4800元,而土地成本在各项成本中占很大比例。

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  当然,这种说法并不能得到大多数公众的认可。从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看,在经济不景气的2008年,房地产公司平均净利润率仍然高达20%,最高达61.64%。

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