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小房子怎能容下两个娃

发布时间:2019-09-18 14:10:25

“小房子”怎能容下两个娃

未来,人口红利式微不可阻挡,城市化也进入中速阶段,住房需求势必放缓。

这几天最热的新闻是全面放开“二孩”。各种段子在调侃这一政策的时候,市场却在掐算投资机会。对股市来说,全面“二孩”是红艳艳的涨停板。对消费市场来说,全面“二孩”是算得到的内需量。对楼市来说,开发商乐得合不拢嘴。很简单,人多了就要增加住房嘛!保守点儿,全面“二孩”是楼市的接盘侠;再乐观点儿,楼市又一个“黄金十年”就在不远的前方。

乐观是有根据的,生育率与股市、楼市、消费品市场之间有紧密联系,这一点早被国内外学术界量化,也被各国实践佐证。战后,美国、日本和中国的“婴儿潮”,带动了从玩具到消费品,再到房地产和汽车业的繁荣,开创了战后高增长和东亚奇迹。我国本世纪初开启楼市“黄金十年”,70-80年代的婴儿潮被认为是主要驱动力。

这不,机构开始分析全面“二孩”后楼市的投资机会。首先,家庭规模扩大,改善型住房需求膨胀。“六普”数据显示,城镇居民二代户中,二室房屋占比超1/3。全面“二孩”政策落地后,房屋拥挤不堪,不改善不行啊!其次,“标准房”大了一个型号,原来的改善房降格为“刚需房”,三房到四房的“多居室”户型,才是改善型需求的主力户型,据说有开发商准备要调整户型了。

此外,学位房、儿童乐园、教育机构等下游需求也是地产发展的方向。同时,一轮婴儿潮会带来20年后的“回声婴儿潮”(婴儿潮的下一代),这是楼市未来需求的接力棒。由此,楼市第二个、第三个“黄金十年”或许也不是妄想。

先撇开住房需求不说,首先是全面“二孩”能让多少小孩呱呱落地。权威机构和人口学家预测,除去符合“单独二孩”和农村“一孩半”政策的独生子女家庭,我国1.5亿独生子女家庭中,仅6000万受益于政策,落在城镇的需求可能不到3000万,这还没有扣除晚育趋势下“非适育”妇女和不育不孕者。

3000万也是个账面数,多少变为现实不乐观,2013年单独“二孩”遇冷是前车之鉴。到2014年末,1100万对“单独”夫妇中仅有107万对申请再育,不到10%。在后工业化和城市化的今天,服务业是效率的主导,智力投资加大,工作和竞争压力与日俱增;城市化超过50%后,社会化养老代替养儿防老。因此,工作投入和人力资本投资是人在城市立足、年老退休时获得养老积蓄的不二之选。

这意味着,“一孩”到“二孩”,绝非“多一人多双筷子”,拼的是金钱和精力,具备条件的早生了。对多数父母来说,投入巨大的精力和金钱不说,牺牲十几年的自由与闲暇,还要能承受对工作和养老积累的冲击。即便发达国家有生育补贴、免费教育和优厚的养老,但生育率低下并无多少改观。

FT中文网有篇文章《高房价压低生育率》,文章引用NBER数据,房价上涨10%,生育率就下降1%。文章指出,世界生育率最低的五个国家(地区)为台湾、澳门、香港、新加坡和中国大陆,这些国家(地区)有两个共性:齐刷刷的华人世界、一律的高房价。看来,抚养成本已经很高的情况下,买房和生娃是鱼和熊掌的选择,空间狭窄,小白鼠都会疯了,别说小宝贝了,买个小房子怎么能容两个娃呢?

看来,高房价是阻碍国人多生育的一个因素,要想让国家多生孩子、多买房,先别急着卖房子赚一把,先得把房价降下来,让老百姓住得起大房子。而且,人口和人力资本是国家的福祉、民族的未来,这方面投入多少都不为过。看看西方国家就知道,生孩子有补贴、有长达480天的假期、有从幼儿园到大学的免费教育、有免费医疗,这些成本都得降下来。

长周期内,住房需求决定于人口红利和城市化,城市化也受人口红利驱动。未来,人口红利式微不可阻挡,城市化也进入中速阶段,住房需求势必放缓。因此,全面“二孩”政策对住房市场略有支撑,大户型会少量替代小户型,但改变不了楼市大周期下行的趋势。

(作者供职于深圳房地产研究中心)

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